Tiny House Baugenehmigung: Was du in deinem Bundesland brauchst

Ein Tiny House mit 7,20 m Länge, 2,55 m Breite und 4 m Höhe kommt rechnerisch auf rund 73 m³. In Bayern kann so ein Haus außerhalb des Außenbereichs ohne Bauantrag stehen. In Nordrhein-Westfalen ist dasselbe Haus nicht verfahrensfrei, sobald du darin wohnen willst. Genau deshalb ist das Thema Tiny House Baugenehmigung so verwirrend: Es gibt 16 Landesbauordnungen, und jede zieht die Grenzen etwas anders.

Für dein Projekt zählt aber weniger die Größe als zwei andere Fragen: Willst du im Tiny House wohnen, und wo soll es stehen? Davon hängt ab, ob du einen Bauantrag brauchst, ob dein Grundstück überhaupt bebaut werden darf und welche Vorschriften gelten.

Hier erfährst du, warum fast jedes bewohnte Tiny House genehmigungspflichtig ist, wo es stehen darf und welche Vorschriften gelten. Dazu gibt es eine Tabelle mit den Freigrenzen aller 16 Bundesländer. Alle Angaben haben wir mit den Landesbauordnungen, dem Baugesetzbuch und Antworten des bayerischen Bauministeriums abgeglichen.

Brauchst du für ein Tiny House eine Baugenehmigung?

Ja, sobald du darin wohnen willst, in fast allen Bundesländern. Ein Tiny House zum Wohnen hat Aufenthaltsräume, und Gebäude mit Aufenthaltsräumen sind in den meisten Landesbauordnungen nicht verfahrensfrei.

Die Bayerische Bauordnung zum Beispiel definiert Aufenthaltsräume als Räume, die „zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind“. Schlafen, Kochen und Wohnen gehören klar dazu, egal ob dein Haus aus Holz, Stahl oder auf einem Anhänger gebaut ist.

Die Freigrenzen der Länder sind für Nebengebäude wie Gerätehaus oder Schuppen gedacht und gelten meist nur ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten. Ein Tiny House mit Bett, Bad und Ofen fällt da heraus.

Es gibt Ausnahmen. Bayern und Sachsen stellen Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt außerhalb des Außenbereichs ohne diese Einschränkung frei. Das bayerische Bauministerium hat in einer Antwort an den Landtag bestätigt, dass Tiny Houses unter 75 m³ dort verfahrensfrei sind. Es stellt aber auch klar, dass die Verfahrensfreiheit „nicht von der Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften“ entbindet.

Verfahrensfrei heißt also nur: kein Bauantrag. Bebauungsplan, Abstandsflächen, Brandschutz und Erschließung gelten trotzdem. Die Lokalbaukommission München schreibt dazu knapp: „Verfahrensfrei bedeutet nicht automatisch zulässig.“

Was gilt für ein Tiny House auf Rädern?

Räder ändern wenig, wenn das Haus an einem Ort bleibt und du darin wohnst. Nach Art. 2 Abs. 1 BayBO sind auch Anlagen bauliche Anlagen, die nach ihrem Zweck „überwiegend ortsfest benutzt“ werden. Das bayerische Bauministerium stuft ein Tiny House, das mehr ist als ein Reisewohnwagen, deshalb als Vorhaben im Sinne von § 29 BauGB ein. Wer dagegen tatsächlich mit dem Haus reist, braucht eine Straßenzulassung. Was das in der Praxis bedeutet, klären wir in einem eigenen Ratgeber zum Tiny House auf Rädern.

Welche Freigrenzen gelten in deinem Bundesland?

Jedes Land legt in seiner Landesbauordnung fest, welche kleinen Gebäude ohne Baugenehmigung stehen dürfen. Die Grenzen reichen von 10 m² Grundfläche bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt und gelten fast überall nur für Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume.

Freigrenzen für kleine Gebäude und Tiny Houses nach Bundesland (geprüfte Gesetzestexte, Stand Oktober 2026)

Der Brutto-Rauminhalt ist das Volumen nach Außenmaßen. Ein Gerätehaus mit 3 mal 4 m Grundfläche und 2,50 m Höhe hat 30 m³. Unser Beispielhaus mit 73 m³ liegt nur knapp unter der bayerischen und sächsischen Grenze. Ein Tiny House mit 25 m² Grundfläche und 3,50 m mittlerer Höhe kommt dagegen schon auf 87,5 m³. Laut Lokalbaukommission München zählen auch größere Dachüberstände beim Volumen mit.

Wie eng die Regeln ausgelegt werden, zeigt das Merkblatt der Stadt Stuttgart: Auch Öfen und Herde mit Abgasabführung zählen als Feuerstätten, und jede Art von Toilette macht ein Gebäude verfahrenspflichtig.

Was ist der Unterschied zwischen Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht?

Das Bauplanungsrecht klärt, ob und was auf einem Grundstück gebaut werden darf. Das Bauordnungsrecht regelt, wie gebaut wird und welches Verfahren gilt. Das erste ist Bundesrecht, das zweite Landesrecht.

Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht im Vergleich

Die Freigrenzen aus der Tabelle oben stammen aus dem Bauordnungsrecht und befreien dich nie vom Bauplanungsrecht. Ein Tiny House, das gegen einen Bebauungsplan verstößt, bleibt unzulässig, auch ohne Bauantrag.

Wo darf ein Tiny House stehen: im Bebauungsplan, im Innenbereich oder im Außenbereich?

Gute Chancen hast du im Geltungsbereich eines passenden Bebauungsplans oder im bebauten Innenbereich. Im Außenbereich ist ein Tiny House zum Wohnen fast nie genehmigungsfähig. Welche Lage dein Grundstück hat, erfährst du bei der Gemeinde.

Grundstück mit Bebauungsplan (§ 30 BauGB)

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist dein Haus zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Viele Pläne regeln auch Dachform, Höhe oder Baufenster. Ein sehr kleines Haus kann daran scheitern, dass es nicht zu diesen Vorgaben passt.

Innenbereich ohne Bebauungsplan (§ 34 BauGB)

Im bebauten Ortsteil muss sich dein Haus nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbauter Fläche in die Umgebung einfügen. Laut bayerischem Bauministerium gilt für Tiny Houses dabei nichts anderes als für andere Wohngebäude. Ein kleines Holzhaus zwischen Einfamilienhäusern ist also möglich, aber eine Einzelfallentscheidung.

Außenbereich (§ 35 BauGB)

Außerhalb der Ortschaften sind nur bestimmte Vorhaben privilegiert, etwa für die Landwirtschaft. Sonstige Vorhaben können nach § 35 BauGB nur im Einzelfall zugelassen werden, wenn sie keine öffentlichen Belange beeinträchtigen. Genau das tut ein Wohnhaus auf der Wiese aber meist, etwa wenn es dem Flächennutzungsplan widerspricht oder die „Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung“ befürchten lässt.

Wo ein Tiny House zum Wohnen Chancen hat

Für eine ganze Tiny-House-Siedlung braucht es in aller Regel einen eigenen Bebauungsplan der Gemeinde. Frag dort nach, ob es solche Pläne gibt.

Was gehört zur Erschließung eines Tiny House?

Ohne gesicherte Erschließung gibt es keine Baugenehmigung. Die §§ 30, 34 und 35 BauGB setzen sie ausdrücklich voraus. In der Praxis geht es um vier Dinge:

• Zufahrt: Nach Art. 4 BayBO muss das Grundstück „in einer angemessenen Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen“. Die anderen Länder haben vergleichbare Regeln.
• Trinkwasser: Ein Wohnhaus braucht eine gesicherte Wasserversorgung, in aller Regel über das öffentliche Netz.
• Abwasser: Wo ein Kanal liegt, schließt du an. Wo keiner liegt, entscheiden Gemeinde und Wasserbehörde über andere Lösungen.
• Strom: Ein Netzanschluss ist der Normalfall. Eine Solaranlage ergänzt ihn.

Viele träumen vom autarken Haus mit Wassertank, Trockentoilette und Solardach. Gemeinden können aber per Satzung den Anschluss an Wasser und Kanal vorschreiben. Ob dein Konzept als gesicherte Erschließung reicht, klärst du vor dem Kauf, am besten mit einer Bauvoranfrage.

Welche Bauvorschriften gelten für ein kleines Haus?

Auch ein kleines Haus muss die Regeln zu Wärmeschutz, Abstandsflächen, Brandschutz und Stellplätzen einhalten. Beim Energierecht gibt es für sehr kleine Gebäude aber Erleichterungen.

Gebäudeenergiegesetz: Erleichterung bis 50 m²

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird im Bundesrecht inzwischen als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geführt. Es gilt für Gebäude, die „unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden“, also auch für ein bewohntes Tiny House.

Als „kleines Gebäude“ gilt nach § 3 ein Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche. Für solche Häuser sieht § 104 eine Vereinfachung vor: Halten die Außenbauteile die vorgegebenen Höchstwerte für den Wärmedurchgang ein, gelten die allgemeinen Neubauanforderungen als erfüllt.

Ausgenommen sind nach § 2 unter anderem Wohngebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden, Gebäude, die wiederholt aufgestellt und zerlegt werden, und provisorische Gebäude mit bis zu zwei Jahren Nutzungsdauer. Ein dauerhaft bewohntes Tiny House fällt nicht darunter.

Abstandsflächen

Vor den Außenwänden müssen Flächen frei bleiben. In Bayern beträgt ihre Tiefe 0,4 H, mindestens aber 3 m (Art. 6 Abs. 5 BayBO). H steht für die Wandhöhe. Die anderen Länder haben eigene Regeln, und Gemeinden können per Satzung abweichen. Auf schmalen Grundstücken kann die Planung genau hier scheitern.

Brandschutz

Ein freistehendes Tiny House gehört meist zur Gebäudeklasse 1: freistehende Gebäude bis 7 m Höhe mit wenigen, kleinen Nutzungseinheiten. Für diese Klasse sind die Anforderungen am geringsten. Pflicht sind trotzdem Rauchwarnmelder. In Bayern müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen haben (Art. 46 Abs. 4 BayBO). Planst du einen Kaminofen, sprich früh mit dem zuständigen Bezirksschornsteinfeger.

Stellplatz

Ob du einen Autostellplatz nachweisen musst, regeln Landesbauordnung und oft eine Stellplatzsatzung der Gemeinde. Frag das beim Bauamt gleich mit ab.

Wie läuft der Bauantrag für ein Tiny House ab?

Du reichst den Bauantrag mit den Bauvorlagen bei der zuständigen Stelle ein, erstellt von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser. Aufstellen oder bauen darfst du erst, wenn die Genehmigung vorliegt.

1. 1. Grundstück prüfen: Kläre bei der Gemeinde, ob es einen Bebauungsplan gibt und ob dein Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt.
2. 2. Bauvoranfrage stellen: Lass Zulässigkeit und Erschließung verbindlich klären, bevor du viel Geld investierst.
3. 3. Entwurfsverfasser beauftragen: Die Pläne erstellt in der Regel eine bauvorlageberechtigte Person, meist Architekt oder Bauingenieur. In Bayern dürfen das für kleine Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 auch bestimmte Techniker und Handwerksmeister (Art. 61 BayBO).
4. 4. Unterlagen zusammenstellen: Antragsformular, Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung und Nachweise etwa zu Standsicherheit und Wärmeschutz. Die Details regelt die Bauvorlagenverordnung deines Landes.
5. 5. Antrag einreichen: Je nach Bundesland bei der Gemeinde oder direkt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde.
6. 6. Bescheid abwarten: Die Dauer hängt vom Bauamt und von deinen Unterlagen ab. Unvollständige Anträge verzögern das Verfahren.

Liegt dein Grundstück in einem Bebauungsplan und hält dein Haus alle Festsetzungen ein, kommt in manchen Ländern statt der Baugenehmigung eine Genehmigungsfreistellung infrage. Auch dann reichst du Bauvorlagen ein, und die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften liegt bei dir.

Die Gebühren legt jedes Land in seinem Kostenrecht fest. Frag beim Bauamt nach einer Schätzung. Dazu kommt das Honorar für den Entwurfsverfasser.

Warum solltest du mit einer Bauvoranfrage starten?

Mit einer Bauvoranfrage klärst du verbindlich, ob dein Tiny House auf dem Grundstück grundsätzlich zulässig ist, bevor du Geld für Haus, Grundstück oder Planung ausgibst. Die Antwort der Behörde heißt Vorbescheid.

In Bayern ist das in Art. 71 BayBO geregelt: Vor dem Bauantrag ist auf Antrag „zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen“. Er gilt dort vier Jahre, wenn nichts anderes bestimmt ist, und lässt sich verlängern. Die anderen Länder kennen den Vorbescheid ebenfalls, mit eigenen Fristen.

Diese Fragen solltest du stellen:

• Zulässigkeit: Ist ein Wohngebäude in dieser Größe auf dem Grundstück planungsrechtlich zulässig?
• Einfügen: Passt das Tiny House nach Art, Maß und Bauweise in die Umgebung oder zum Bebauungsplan?
• Erschließung: Reicht ein autarkes Konzept, oder musst du an Wasser und Kanal anschließen?

Der Vorbescheid kostet Zeit und Gebühren, aber deutlich weniger als ein Grundstück, auf dem du am Ende nicht wohnen darfst.

Darfst du im Tiny House auf dem Campingplatz oder im Wochenendhausgebiet wohnen?

Dauerhaft meist nicht. Campingplatz-, Wochenendhaus- und Ferienhausgebiete sind nach § 10 BauNVO Sondergebiete, die der Erholung dienen. Ferienhausgebiete sind zum Beispiel für einen wechselnden Personenkreis gedacht, nicht für feste Bewohner.

Das bayerische Bauministerium wird deutlich: Auf Campingplätzen ist nur das Aufstellen mobiler Unterkünfte zur befristeten oder wiederkehrenden Nutzung vorgesehen. Ein Tiny House darf dort nur stehen, wenn es als Wohnwagen zugelassen ist. Und: „Im Regelfall ist auf Campingplätzen dauerhaftes Wohnen schon bauplanungsrechtlich nicht zulässig.“ Die Länder regeln Campingplätze zusätzlich in eigenen Campingplatzverordnungen.

Einen Erstwohnsitz auf dem Campingplatz oder im Wochenendhausgebiet solltest du deshalb nicht einplanen. Für Wochenenden und Urlaub sieht es anders aus: Ein Mobilheim oder ein zugelassenes Tiny House auf einem Dauerstellplatz kann ein schönes Freizeitdomizil sein. Passende Dauercampingplätze und Stellplätze findest du auf Campuna, und wie du einen guten Platz erkennst, liest du in unserem Ratgeber Campingplatz finden.

Ist das Gartenhaus ein Schlupfloch?

Nein. Wer ein Tiny House als Gartenhaus aufstellt und dann darin wohnt, nutzt es ohne Genehmigung. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung, nicht der Name.

Die Freigrenzen gelten meist für Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten, und Bett, WC und Ofen passen nicht dazu. Das Stuttgarter Merkblatt wertet sogar ein normales Gartenhaus als Aufenthaltsraum. Verfahrensfrei ist es dort nur in festgesetzten Gartenhausgebieten, und übernachten darfst du darin nicht.

Ziehst du später doch ein, ist das eine Nutzungsänderung. Sie zählt nach § 29 BauGB als eigenes Vorhaben. Laut bayerischem Bauministerium muss auch eine Zwischennutzung den baurechtlichen Anforderungen entsprechen.

Die Folgen können teuer werden. Nach Art. 76 BayBO kann die Bauaufsicht eine rechtswidrige Nutzung untersagen und die teilweise oder vollständige Beseitigung anordnen, wenn sich anders kein rechtmäßiger Zustand herstellen lässt. Die anderen Länder kennen vergleichbare Regeln.

Unser Fazit: Erst das Grundstück klären, dann das Tiny House kaufen

Für fast jedes bewohnte Tiny House brauchst du eine Baugenehmigung. Ausnahmen wie die 75-m³-Grenze in Bayern und Sachsen helfen nur bei sehr kleinen Häusern und befreien dich nicht von Bebauungsplan, Abstandsflächen, Brandschutz und Erschließung. Der wichtigste Schritt ist deshalb nicht die Wahl des Modells, sondern die Klärung des Standorts: Bebauungsplan prüfen, Bauvoranfrage stellen, dann kaufen.

Wenn du schon weißt, wo dein Haus stehen darf, findest du passende Tiny Houses und Mobilheime auf Campuna. Wie du beim Kauf von privat oder vom Anbieter sicher bezahlst, erklären wir unter Sicher handeln. Weitere Ratgeber rund um Camping, Mobilheim und Tiny House findest du in unserem Ratgeber-Bereich.